Маяк10 вопросов продавцу перед просмотром и авансом
Разговор с продавцом ничего не стоит и занимает десять минут, поэтому его разумно провести до заказа выписок и до обсуждения аванса. Собственник, который сам получал право на объект, обычно помнит, как это произошло, и отвечает на прямые вопросы прямо. Если продавец уходит от ответа, путается в датах или предлагает не тратить время на формальности, это уже сигнал, который стоит учесть до всякой проверки документов.
Разговор не заменяет юридическую проверку. Он не покажет запись об обременении в ЕГРН и не проверит продавца по реестру банкротств. Тем не менее он помогает понять, стоит ли ехать на просмотр и заказывать проверку именно этого объекта. Ниже приведены десять вопросов, ответ на которые собственник должен знать, и то, что означает неуверенный ответ или отказ отвечать.
1. Кто собственник и сколько их
Уточните число собственников и вид собственности. Право может принадлежать одному человеку, нескольким людям в долях или супругам совместно. Если собственников несколько, в сделке участвуют все, лично или через представителя по нотариальной доверенности.
Конкретный ответ звучит так: «Собственник я один, право зарегистрировано в 2019 году» или «Нас двое, я и брат, доли по 1/2». Ответ «оформлено на меня, однако квартира на самом деле общая с родителями» означает, что в сделке может не хватать участника.
2. На каком основании и когда возникло право
Купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, решение суда несут разные риски. Особого внимания требует недавнее право. Если наследство открылось менее трёх лет назад, могут появиться наследники, которые ещё не заявили о себе. Дарение между близкими родственниками незадолго до продажи иногда оспаривают как вывод имущества от кредиторов.
Продавец должен назвать основание и хотя бы приблизительную дату. Если он не помнит или путается, попросите показать правоустанавливающий документ на просмотре, не дожидаясь сделки.
3. Есть ли обременения
Спросите прямо, нет ли ипотеки, ареста, залога, ренты или сервитута. Обременение само по себе не запрещает продажу, однако порядок его снятия или расчёты через банк нужно согласовать заранее.
Ожидаемый ответ звучит как «обременений нет» либо «есть остаток по ипотеке, банк даст согласие, порядок расчётов пропишем в договоре». Настораживает, если продавец не может объяснить, кто претендует на объект, или говорит, что обременение уже сняли, и не может показать документ об этом.
4. Использовался ли материнский капитал и выделены ли доли детям
Если часть стоимости объекта оплачена материнским капиталом, родители обязаны выделить детям доли (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Если обязанность не исполнена, сделку могут оспорить спустя годы, в том числе после совершеннолетия ребёнка.
Продавец должен ответить, что капитал не использовался, либо что доли выделены, и показать выписку из ЕГРН. Ответ «собирались выделить, но не успели» даёт весомый повод отложить сделку до решения этого вопроса.
5. Кто зарегистрирован в квартире или доме
Спросите, кто зарегистрирован на объекте сейчас и снимет ли продавец всех с учёта до передачи ключей. Отдельно уточните, не отказывался ли кто-либо от участия в приватизации. Такой человек сохраняет право пользования жильём и после его продажи.
Полный ответ включает число зарегистрированных и дату, к которой их снимут с учёта. Уклончивый ответ требует отдельно разобраться в вопросе до аванса.
6. Есть ли у продавца долги, аресты или дело о банкротстве
Вопрос кажется бестактным, однако он касается прямого риска. Если против продавца ведутся исполнительные производства или введена процедура банкротства, взыскание может затронуть деньги от продажи, а сделку в определённый период могут оспорить в интересах кредиторов.
Продавец либо ответит, что долгов нет, либо расскажет о ситуации и о том, как закроет её до сделки. Раздражение или уход от ответа дают повод заказать проверку продавца по реестрам.
7. Была ли перепланировка и согласована ли она
Если в квартире объединены комнаты, перенесены стены или изменён санузел, уточните, согласована ли перепланировка. Несогласованная перепланировка не мешает сделке, однако после покупки согласовывать её или возвращать прежнюю планировку придётся новому собственнику.
Достаточный ответ звучит как «перепланировки не было» либо «была, есть согласование и акт». Ответ «немного переделали, это мелочи» проверяется по документам БТИ.
8. Состоит ли продавец в браке и есть ли согласие супруга
Для продажи имущества, приобретённого в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга, даже если собственником записан только один из них. Без согласия супруг вправе оспорить сделку в течение года с того дня, когда узнал о ней (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Продавец должен сказать, состоит ли он в браке и состоял ли в нём на дату покупки объекта, и заранее подготовить согласие. Если продавец отказывается ехать к нотариусу за согласием, сделку стоит отложить до его оформления.
9. Продаёт ли собственник лично или через представителя
Если вместо собственника действует представитель, выясните причину. Доверенность законна, однако мошеннические схемы с недвижимостью часто строятся на поддельных или отменённых доверенностях, особенно когда собственник пожилой или живёт далеко.
Убедительный ответ объясняет причину и даёт возможность связаться с собственником, например: «Я живу в другом городе, доверенность удостоверена нотариусом, вот её реквизиты, мне можно позвонить». Настораживает, если представитель не может организовать даже короткий звонок с собственником, а доверенность выдана незадолго до сделки малознакомому посреднику.
10. Почему объект продаётся и почему по такой цене
Этот вопрос не юридический, однако ответ на него часто многое объясняет. Обычно причина звучит естественно, например переезд, размен или смена района. Особого внимания требует сочетание цены заметно ниже рыночной и пожилого продавца, который продаёт единственное жильё. Суды в таких спорах оценивают, насколько осмотрительно действовал покупатель.
Понятная причина продажи и объяснимая цена говорят в пользу сделки. Спешка, давление и цена ниже рынка без объяснения требуют внимательной проверки до аванса.
Что делать после разговора
Десять вопросов не заменяют выписку из ЕГРН, проверку продавца по банку данных ФССП и реестру банкротств и сверку документов на объект. Они помогают решить, продолжать ли переговоры с этим продавцом. Если ответы вызвали сомнения, закажите проверку объекта и продавца до того, как передадите деньги.
Документы для сделки с недвижимостью
Состав документов зависит от объекта и продавца. Для квартиры на вторичном рынке, дома с участком и квартиры в новостройке он разный, а для человека, компании и застройщика различается ещё сильнее. Ниже приведён базовый пакет, который нужен почти всегда, и документы, которые требуются в отдельных случаях, например при ипотеке, несовершеннолетнем собственнике или продаже по доверенности.
Документы собирает и предоставляет продавец. Покупателю достаточно знать, что запросить, и не подписывать договор, пока какого-либо документа не хватает.
Базовый пакет
- Паспорта всех собственников, которые участвуют в сделке лично. Нужны оригиналы.
- Правоустанавливающий документ, на основании которого продавец стал собственником. Это может быть договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, решение суда или акт органа власти. Если документ утерян, продавец заранее получает заверенную копию у нотариуса, в Росреестре, архиве или суде.
- Выписка из ЕГРН, полученная за несколько дней до подписания. Она показывает текущего собственника, характеристики объекта и обременения на дату выписки.
- Паспорт покупателя. Если покупатель состоит в браке, может понадобиться нотариальное согласие его супруга на покупку.
Квартира на вторичном рынке
- Единый жилищный документ или справки по формам 9 и 12. Они показывают, кто зарегистрирован в квартире и кто снят с учёта временно, например на время службы в армии. Временно выписанные люди сохраняют право вернуться.
- Технический паспорт, поэтажный план и экспликация БТИ для сверки планировки.
- Документы о согласовании перепланировки и акт о её завершении, если перепланировка была.
- Документы о приватизации, если квартира приватизировалась. По ним видно, есть ли отказавшиеся от приватизации с бессрочным правом пользования.
- Сведения об использовании материнского капитала и о выделении долей детям.
- Справки об отсутствии долга по коммунальным платежам и по взносам на капитальный ремонт. Долг по взносам на капремонт переходит к новому собственнику помещения (ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ).
- Справка о погашении ипотеки и снятии обременения, если квартира была в залоге у банка.
Дом с земельным участком
К документам для квартиры, которые применимы к дому, добавляются следующие.
- Правоустанавливающие и кадастровые документы на земельный участок. Дом и участок регистрируются как отдельные объекты, и оба должны принадлежать продавцу.
- Технический план дома и хозяйственных построек, таких как баня, гараж или хозблок. По нему видно, учтены ли постройки официально.
- Разрешение на строительство или уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление о соответствии построенного дома или разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Технические условия и акты подключения электричества, газа, воды и канализации, если Вам важно официальное подключение дома.
- Договор аренды участка со всеми дополнительными соглашениями, если участок в аренде.
Квартира в новостройке
В новостройке проверяются застройщик и проект, поэтому пакет документов другой.
- Проектная декларация. Сведения о застройщике и проекте сверяются с единой информационной системой жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.
- Разрешение на строительство дома и сведения о переносах срока сдачи.
- Договор участия в долевом строительстве. Он проходит государственную регистрацию, а оплата по нему идёт через счёт эскроу.
- Документы на земельный участок под домом с указанием, в собственности он у застройщика или в аренде, и на какой срок.
Продажа через представителя
- Нотариально удостоверенная доверенность, в которой прямо указаны право продать конкретный объект, подать документы на регистрацию и получить деньги. Общая доверенность без этих полномочий требует дополнительной проверки.
- Паспорт представителя для сверки с данными доверенности.
Несовершеннолетний собственник
- Разрешение органа опеки и попечительства на продажу. Без него сделку могут признать недействительной. В разрешении стоит проверить условия, например обязанность купить ребёнку равноценную долю в другом жилье.
Продавец — юридическое лицо
- Устав в действующей редакции и выписка из ЕГРЮЛ.
- Решение о назначении директора, который подписывает договор, и его паспорт.
- Решение об одобрении сделки, если оно требуется по уставу или закону, например для крупной сделки.
Что подготовить покупателю
Покупателю стоит взять паспорт и документы о происхождении денег, которые банк может запросить при крупном переводе. При ипотеке нужны кредитный договор и решение банка об одобрении. Расчёт через аккредитив или банковскую ячейку надёжнее передачи наличных, поскольку продавец получает деньги только после регистрации перехода права.
Если документа не хватает
Продавец может пообещать донести документ после сделки. Соглашаться на это не стоит. Если документа нет, а продавец торопит с подписанием, разумно взять паузу. Проверку каждого документа при крупной сделке лучше доверить юристу.
Материал носит справочный характер и не заменяет юридическую проверку объекта и продавца.