МаякЗадаток и аванс отличаются тем, что случится с деньгами, если сделка не состоится. Аванс возвращается покупателю практически всегда. Задаток наказывает ту сторону, которая отказалась от сделки без уважительной причины.
Задаток
Задаток передаётся в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). При покупке квартиры им обычно обеспечивают предварительный договор, то есть обязанность заключить основной договор купли-продажи (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Соглашение о задатке составляется в письменной форме независимо от суммы. Без предварительного договора задаток при покупке недвижимости, как правило, не работает.
Последствия описаны в ст. 381 ГК РФ. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если по вине продавца, он возвращает задаток в двойном размере. Если стороны договорились не заключать сделку или она стала невозможной без чьей-либо вины, задаток возвращается.
Аванс
Аванс представляет собой предварительный платёж в счёт цены. Если договор не заключён, продавец обязан его вернуть, кто бы ни отказался от сделки. В случае сомнения, чем является переданная сумма, она считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). На практике продавец не всегда возвращает деньги добровольно, и тогда покупателю приходится обращаться в суд.
Отказ банка в ипотеке
В августе 2026 года Верховный суд рассмотрел спор, в котором покупатели внесли 150 000 рублей задатка, а банки отказали им в семейной ипотеке. Три инстанции обязали продавцов вернуть задаток. Верховный суд отменил эти решения: по условиям договора покупатели могли заплатить и своими деньгами, поэтому отказ банков сам по себе не означает, что исполнить договор было невозможно (определение Верховного суда РФ № 48-КГ26-13-К7). Вывод для покупателя простой. Если без кредита сделка для Вас невозможна, это нужно прямо записать в соглашении о задатке.
Что выбрать покупателю
Полагаю, что для покупателя, который ещё не проверил квартиру и продавца, аванс безопаснее. Если проверка покажет арест или долю ребёнка, отказ от сделки не должен стоить ему денег. Задаток имеет смысл, когда проверка уже сделана и покупатель хочет удержать продавца от продажи другому покупателю.
В соглашении об авансе или задатке стоит указать объект с кадастровым номером, цену, срок заключения основного договора и обстоятельства, при которых деньги возвращаются полностью. К таким обстоятельствам относятся обременения и аресты, о которых продавец не сообщил, банкротство продавца и отказ банка в ипотеке. Передавать деньги лучше безналично и только собственнику.
Если Вы собираетесь внести аванс в ближайшие дни, проверка объекта от 990 ₽ займёт от 3 до 24 часов и покажет, что стоит включить в условия возврата.
Материал подготовлен в справочных целях и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию. Нормы приведены в редакции на дату публикации.