МаякВыписка из ЕГРН показывает, что записано в реестре на дату её выдачи, и ничего сверх этого. Покупатель, который видит в выписке одного собственника и ни одного обременения, часто считает проверку законченной. Полагаю, что это самая распространённая ошибка при покупке вторичного жилья, потому что выписка отвечает на первый вопрос из десятка.
Что есть в выписке
Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах содержит кадастровый номер, адрес, площадь, этаж и назначение объекта, вид права, номер и дату его регистрации. В ней отражаются ограничения и обременения, в том числе ипотека, арест, запрещение регистрационных действий, аренда и рента. Отдельно указываются заявленные в судебном порядке права требования, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права и отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника (ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
С 1 марта 2023 года фамилия, имя и отчество собственника попадают в выписку, которую заказывает постороннее лицо, только если собственник сам разрешил раскрывать эти сведения (ст. 36.3 того же закона). Поэтому выписку с именем разумно попросить у продавца и сверить с его паспортом.
Чего в выписке нет
Выписка не сообщает, состоит ли продавец в браке. Если квартира куплена в браке, для продажи нужно нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ), даже если в реестре записан один собственник.
В ней нет сведений о долгах и банкротстве продавца. Исполнительные производства видны в банке данных ФССП, сообщения о банкротстве в ЕФРСБ, судебные споры в картотеке арбитражных дел и на сайтах судов общей юрисдикции.
Выписка не показывает, кто зарегистрирован в квартире, и не сообщает об отказавшихся от приватизации. Эти люди сохраняют право пользования жильём и после продажи. Сведения о зарегистрированных даёт единый жилищный документ или справки по формам 9 и 12, сведения о приватизации содержатся в документах о ней.
Нет в ней и сведений о материнском капитале. Если квартира частично оплачена капиталом, а доли детям не выделены (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ), в реестре всё выглядит обычно, однако сделку могут оспорить спустя годы.
Обычная выписка не содержит истории предыдущих владельцев. Для этого существует отдельная выписка о переходе прав. История важна, когда квартира несколько раз меняла владельца за короткий срок или продавец получил её недавно по дарению или в наследство.
На какую дату актуальны сведения
Выписка фиксирует состояние реестра на дату выдачи. Арест может появиться на следующий день, поэтому выписку заказывают перед авансом и ещё раз непосредственно перед подписанием договора.
Как действовать
Выписка нужна в любой сделке, однако вопросы о браке, долгах, зарегистрированных жильцах и материнском капитале решаются другими документами и реестрами. Список документов, которые стоит запросить у продавца, есть в наших бесплатных чек-листах. Если у Вас уже есть объявление, мы бесплатно разберём его и подскажем, что проверить в первую очередь.
Материал подготовлен в справочных целях и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию. Нормы приведены в редакции на дату публикации.