МаякЕсли квартира куплена в браке, продавец не вправе распорядиться ею один, даже когда в ЕГРН собственником записан только он. На продажу нужно нотариальное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него супруг в течение года вправе оспорить сделку, и то, что покупатель ничего не знал о браке, в таком споре не поможет. Брак продавца в выписке из ЕГРН не виден, поэтому вопрос о согласии покупатель выясняет сам, по документам продавца, и лучше до аванса.
Какая квартира считается общей собственностью супругов
Имущество, нажитое супругами в браке, принадлежит им совместно (п. 1 ст. 34 СК РФ). Квартира, купленная в браке, общая независимо от того, на чьё имя она оформлена и чьи деньги пошли на покупку (п. 2 ст. 34 СК РФ). Супруг, который вёл домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другой уважительной причине не имел своего дохода, имеет на общее имущество такое же право, как супруг, который зарабатывал (п. 3 ст. 34 СК РФ).
Для покупателя решает дата, когда продавец приобрёл квартиру, а не его семейное положение в день сделки. Квартира, купленная в браке, требует согласия супруга, даже если продавец давно живёт отдельно. Квартира, купленная до брака, согласия не требует, даже если продавец женат сейчас.
Когда согласие супруга не нужно
Согласие не нужно, если квартира принадлежит продавцу лично. Личным считается имущество, которое супруг получил до вступления в брак, а также полученное во время брака в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам (п. 1 ст. 36 СК РФ). Приватизация тоже безвозмездна, поэтому квартира, которую приватизировал только продавец, остаётся его личной собственностью, хотя бы он и состоял в это время в браке.
Какие сделки требуют нотариального согласия
Семейный кодекс различает два случая. Для обычных сделок с общим имуществом согласие второго супруга предполагается, и оспорить такую сделку можно, только если доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга (п. 2 ст. 35 СК РФ). Для трёх видов сделок нужно нотариально удостоверенное согласие (п. 3 ст. 35 СК РФ). Это распоряжение имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которых закон требует нотариальной формы, и сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации.
Право собственности на квартиру регистрируется в ЕГРН, поэтому её продажа относится к первому виду, даже если договор простой письменный. Продажа доли в квартире по общему правилу ещё и требует нотариальной формы.
Как оформляется согласие супруга
Согласие на продажу квартиры оформляют только у нотариуса. Подпись супруга на договоре, расписка или письмо по электронной почте его не заменяют. В согласии обычно указывают конкретную квартиру, иногда цену и срок, в течение которого её можно продать. Супруг вправе оформить согласие у любого нотариуса, в том числе в другом городе, и приходить на сделку ему не нужно.
Получив согласие, сверьте, что оно выдано на эту квартиру, что супруги названы верно и что их данные совпадают со свидетельством о браке. Если в согласии есть условия, например минимальная цена, договор должен им соответствовать.
Что будет, если согласия нет
Сделка, совершённая без нотариального согласия супруга, оспорима. Супруг вправе потребовать признать её недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ). Доказывать, что покупатель знал об отсутствии согласия, ему не нужно. Этим правило о квартире отличается от правила об обычных вещах.
Если сделку признают недействительной, стороны возвращают друг другу всё полученное (ст. 167 ГК РФ). Покупатель возвращает квартиру, продавец возвращает деньги. На практике деньги к этому времени нередко потрачены, и у покупателя остаётся требование к продавцу, которое ещё предстоит исполнить. Если в договоре указана цена ниже фактической, вернуть можно только сумму по договору.
Если продавец в разводе
Развод квартиру не делит. Имущество, купленное в браке, остаётся общей совместной собственностью бывших супругов, пока они не разделили его по нотариальному соглашению или через суд (ст. 38 СК РФ).
Правило п. 3 ст. 35 СК РФ написано для супругов, и к бывшим супругам суды обычно применяют общие нормы о совместной собственности (ст. 253 ГК РФ). По ним согласие второго собственника предполагается, а сделку можно оспорить, если покупатель знал или заведомо должен был знать, что согласия нет. Покупатель, который видел договор 2019 года и свидетельство о разводе 2023 года, едва ли сможет сказать, что не догадывался об общем имуществе. Кроме того, бывший супруг вправе потребовать раздела в течение трёх лет (п. 7 ст. 38 СК РФ). Срок считают не с даты развода, а с того дня, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права, и продажа квартиры без его участия может стать таким днём.
Поэтому при покупке у разведённого продавца надёжнее получить один из трёх документов. Это нотариальное согласие бывшего супруга на продажу, нотариальное соглашение о разделе или вступившее в силу решение суда о разделе, по которому квартира досталась продавцу.
Если супруги живут раздельно, но брак не расторгнут
Пока брак не расторгнут, согласие на продажу общей квартиры нужно. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них (п. 4 ст. 38 СК РФ), однако без такого решения квартира, купленная в браке, остаётся общей.
Что меняет брачный договор
Брачный договор вправе установить раздельную собственность на всё имущество супругов или только на отдельную квартиру (п. 1 ст. 42 СК РФ). Его заключают в письменной форме и удостоверяют у нотариуса, до регистрации брака или в любое время после неё (ст. 40 и 41 СК РФ). Если по договору квартира принадлежит продавцу, согласие супруга на продажу не требуется.
Если продавец ссылается на брачный договор, попросите копию и прочитайте, что в нём сказано именно об этой квартире и с какого момента действует это условие.
Когда продажу оспаривает сам продавец
Согласие супруга защищает покупателя от одного спора. Продажу может оспорить и сам продавец, если в момент сделки он не понимал значения своих действий или не мог руководить ими (ст. 177 ГК РФ), существенно заблуждался (ст. 178 ГК РФ) или действовал под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ).
Самый известный пример последних лет — дело Ларисы Долиной. В 2024 году певица продала квартиру, а затем заявила, что действовала под влиянием мошенников. Суды трёх инстанций вернули квартиру ей, и покупательница осталась без денег. В декабре 2025 года Верховный суд отменил эти решения и отказал в иске. По опросу ВЦИОМ в декабре 2025 года 71% тех, кто слышал о деле и планирует покупку, опасаются остаться без квартиры и без денег.
Разница с согласием супруга здесь существенная. Если обманывала не другая сторона, а третьи лица, например мошенники по телефону, сделку признают недействительной, только если покупатель знал или должен был знать об обмане (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Покупатель, который встретился с продавцом лично, спросил, почему тот продаёт квартиру и где будет жить, и рассчитался через аккредитив, может показать суду, что повода сомневаться у него не было.
Сколько стоит согласие супруга у нотариуса
Согласие супруга на продажу квартиры удостоверяет нотариус, и оплачивает его обычно продавец, потому что согласие нужно ему. Сумма складывается из нотариального тарифа и платы за правовую и техническую работу, размер которой устанавливает нотариальная палата региона, поэтому в Москве и в другом городе цена будет разной. Точную сумму нотариус называет при записи.
Покупателю важно не столько сколько стоит согласие, сколько то, чтобы оно было получено до сделки и касалось именно этой квартиры. В согласии указывают адрес или кадастровый номер, а иногда и условия продажи, например минимальную цену. Если цена в договоре ниже указанной в согласии, супруг может считать, что на такую сделку он согласия не давал.
Частые вопросы
Нужно ли согласие супруга, если квартира куплена до брака? Нет. Такая квартира принадлежит продавцу лично (ст. 36 СК РФ). Покупателю стоит сверить дату договора, по которому продавец купил квартиру, с датой регистрации брака.
Может ли супруг дать согласие, не приходя на сделку? Да. Согласие оформляют у нотариуса заранее, в любом городе. Присутствовать при подписании договора супругу не нужно.
Сколько времени у супруга, чтобы оспорить продажу? Год со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если брак расторгнут, а квартира не разделена, бывший супруг вправе требовать раздела в течение трёх лет с того дня, когда узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 7 ст. 38 СК РФ).
Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры? Если квартира куплена в браке и после развода её не разделили, она остаётся общей собственностью бывших супругов. Продавец распоряжается ею по согласию второго собственника (ст. 253 ГК РФ), поэтому покупателю стоит попросить согласие бывшего супруга, соглашение о разделе имущества или решение суда о разделе.
Срок действия согласия ограничен? Закон срок не устанавливает, его может указать сам супруг. Если согласие выдано давно, разумно попросить продавца подтвердить, что его не отозвали.
С чего начать
Вопрос о браке продавца стоит задать до аванса. Попросите документ, по которому продавец получил квартиру, свидетельство о браке или о его расторжении, а если они есть, брачный договор, соглашение о разделе или решение суда. Сравните даты. Если квартира куплена в браке, запишите в соглашении об авансе, что деньги возвращаются полностью, если к дате сделки продавец не представит нотариальное согласие супруга или документ о разделе.
Если Вы только выбираете квартиру, пришлите нам ссылку на объявление, и мы бесплатно подскажем, что уточнить у продавца. Перечень проверок и цены на сайте mayak-legal.ru.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы приведены по состоянию на 3 ноября 2026 года. Решение по Вашей ситуации зависит от документов.