МаякЕсли квартира куплена с использованием материнского капитала, родители обязаны оформить её в общую собственность всех членов семьи, включая детей (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Покупателю это важно по одной причине. Если доли не выделены, а квартира продаётся, права детей оказываются нарушенными, и сделку могут оспорить даже через несколько лет.
Почему риск трудно увидеть
Использование капитала не отражается в выписке из ЕГРН как обременение. Продавцы не всегда сообщают о нём, а по договору купли-продажи, на основании которого семья получила квартиру, это видно не всегда.
Что должно было произойти
Порядок оформления долей установлен Правилами направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862. Если квартира куплена в ипотеку, доли выделяются после снятия обременения. Когда дети получили доли, при продаже квартиры они становятся продавцами наравне с родителями. За несовершеннолетних действуют родители, и для сделки требуется предварительное разрешение органа опеки (ст. 28 и 37 Гражданского кодекса РФ, ст. 60 Семейного кодекса РФ).
Как проверить
- Спросите продавца прямо, использовался ли материнский капитал, и запишите ответ в предварительный договор или соглашение об авансе в виде заверения.
- Попросите справку из Социального фонда о размере остатка материнского капитала. Если средства потрачены, справка покажет это.
- Посмотрите основания возникновения права. Ипотека, погашенная частично в год рождения второго ребёнка, и квартира, купленная семьёй с детьми, требуют внимания.
- Если доли детям выделены, проверьте разрешение органа опеки на продажу и его условия. Обычно опека требует, чтобы дети получили равноценное жильё.
- Если капитал использован, а доли не выделены, не вносите деньги, пока продавец не выделит их и не получит разрешение опеки.
Что делать, если всё же купили
Если выяснилось, что доли не были выделены, сделку могут признать недействительной по иску прокурора, органа опеки или самих детей после совершеннолетия. Покупателю в этом случае приходится взыскивать деньги с продавца. Поэтому проверка на этапе аванса обходится дешевле любого спора.
Расширенная проверка объекта в «Маяке» за 2 990 ₽ читает загруженную Вами справку Социального фонда, документы о долях и разрешение опеки и показывает, каких документов не хватает до сделки.
Материал подготовлен в справочных целях и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию. Нормы приведены в редакции на дату публикации.