МаякЕсли продавца признают банкротом, финансовый управляющий и кредиторы вправе оспорить продажу квартиры, совершённую до начала дела. Квартира в таком случае возвращается в конкурсную массу, а покупатель предъявляет требование о возврате денег в деле о банкротстве наравне с другими кредиторами.
Какие сделки оспаривают
Закон о банкротстве называет два основных основания. Первое относится к сделке с неравноценным встречным исполнением, например к продаже заметно ниже рынка, совершённой в течение года до принятия заявления о банкротстве или после него (п. 1 ст. 61.2). Для этого основания не важно, знал ли покупатель о проблемах продавца. Второе относится к сделке, совершённой с целью причинить вред кредиторам, в течение трёх лет до заявления, если покупатель знал или должен был знать об этой цели (п. 2 ст. 61.2). Разъяснения по обоим основаниям дал Пленум ВАС РФ в постановлении от 23.12.2010 № 63.
Продажа после введения реструктуризации долгов или реализации имущества требует отдельного внимания. С этого момента гражданин не вправе сам распоряжаться имуществом, и такие сделки ничтожны (п. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве). Добросовестность покупателя в этом случае не помогает.
Практика 2026 года
Суды не считают каждую продажу со скидкой подозрительной. В апреле 2026 года Верховный суд защитил покупательницу квартиры в Санкт-Петербурге, купленной за 5 млн рублей при рыночной цене свыше 9 млн. Суд указал, что одного формального отклонения цены от рыночной недостаточно, чтобы признать сделку подозрительной (определение № 307-ЭС25-13338).
В июле 2026 года Президиум Верховного суда утвердил обзор практики по оспариванию сделок с жильём. В нём, в частности, отражена позиция о том, что дарение квартиры может быть признано недействительным по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, если установлена цель причинить вред кредиторам.
Если число банкротств граждан будет расти, споров о квартирах, купленных со скидкой, скорее всего, станет больше.
Что теряет покупатель
Покупатель возвращает квартиру, а взамен получает требование к продавцу (ст. 61.6 Закона о банкротстве). Такое требование удовлетворяется из имущества банкрота, которого обычно не хватает на всех кредиторов. Если суд сочтёт покупателя недобросовестным, его требование будет удовлетворено после всех остальных.
Как снизить риск
До аванса стоит проверить продавца по ЕФРСБ (fedresurs.ru), картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) и банку данных исполнительных производств ФССП. Крупные долги и исполнительные производства дают повод для осторожности, даже если дела о банкротстве ещё нет.
Риск снижают цена, близкая к рыночной и подтверждённая оценкой или аналогами, безналичный расчёт через аккредитив и сохранённые результаты проверки. Покупатель, который может показать, что проверил продавца по открытым реестрам и заплатил рыночную цену, в споре находится в заметно более сильном положении. Исключить риск полностью нельзя, поскольку заявление о банкротстве может появиться и после сделки.
Проверка продавца в «Маяке» стоит 1 990 ₽. Юрист проверяет продавца по ЕФРСБ, банку данных ФССП, судам и реестрам нотариата и пишет выводы.
Материал подготовлен в справочных целях и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию. Нормы приведены в редакции на дату публикации.